Kolik smí pronajímatel chtít předem a jak dlouho trvá výpověď
Nájem bytu upravuje občanský zákoník podrobněji než většinu jiných smluv. Důvod je prostý: pro nájemce jde o domov, a zákon proto řadu věcí stanoví tak, že se od nich smlouvou nelze odchýlit v jeho neprospěch. Platí to pro výši jistoty, pro zvyšování nájemného i pro výpověď. Kdo smlouvu podepisuje, prodlužuje nebo ukončuje, ať jako nájemce, nebo jako pronajímatel bytu po rodičích, ušetří si spory, když tato pravidla zná.
Vycházíme ze znění občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a nařízení vlády o drobných opravách platného v roce 2026.
Jistota: nejvýše trojnásobek
Pronajímatel si může sjednat peněžitou jistotu, tedy kauci, která kryje nezaplacené nájemné a jiné povinnosti z nájmu. Může si také sjednat smluvní pokutu pro případ jejich porušení. Zákon ale obojí sčítá: jistota a právo na smluvní pokutu dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Do měsíčního nájemného se pro tento účel nepočítají zálohy na služby. U bytu za 15 000 Kč nájemného a 3 500 Kč záloh je tedy horní hranicí 45 000 Kč, nikoli 55 500 Kč. Jak se zálohy na služby každý rok vyúčtovávají, popisuje článek roční vyúčtování služeb se dá zkontrolovat za jeden večer.
Vrácení jistoty a úroky
Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí. Může si z ní započíst, co mu nájemce z nájmu dluží, například nedoplatek z vyúčtování nebo náklady na opravu škody nad rámec běžného opotřebení. Nájemce má navíc ze zákona právo na úroky z jistoty od jejího složení, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Toto právo nelze smlouvou vyloučit.
Praktická rada pro obě strany: při předání bytu sepsat předávací protokol se stavem měřidel a fotografiemi. Pozdější spor o to, co je běžné opotřebení a co škoda, se pak řeší mnohem snáz.
Jak se smí zvyšovat nájemné
Zákon nabízí dvě cesty. První je dohoda: strany si mohou ve smlouvě sjednat každoroční zvyšování nájemného, nejčastěji o míru inflace podle Českého statistického úřadu. Pak platí to, co je ve smlouvě.
Pokud smlouva zvyšování neupravuje ani výslovně nevylučuje, nastupuje druhá cesta. Pronajímatel může písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ale tak, aby navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nepřesáhlo 20 %. Návrh musí obsahovat novou výši nájemného a doložit splnění podmínek. K návrhu podanému dříve než po dvanácti měsících bez zvýšení se nepřihlíží.
Souhlasí-li nájemce, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Nesdělí-li písemně do dvou měsíců, že souhlasí, může pronajímatel v dalších třech měsících navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Stejným postupem může naopak nájemce navrhnout snížení nájemného.
Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Drobné opravy a jejich limit
Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu; ostatní opravy jsou věcí pronajímatele. Co je drobná oprava, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jednak obsahuje výčet (například opravy vypínačů, zásuvek, kování, kohoutků nebo výměny těsnění), jednak hranici podle ceny. Od 1. ledna 2026 platí:
- za drobnou opravu se podle výše nákladů považuje oprava, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč,
- součet nákladů na drobné opravy v kalendářním roce nesmí přesáhnout 150 Kč za m² podlahové plochy bytu; další opravy v tom roce už drobnými nejsou a platí je pronajímatel.
Balkony, lodžie, terasy a sklepy, které nejsou místnostmi, se do podlahové plochy započítávají jen polovinou. Náklady na dopravu řemeslníka se do limitu nepočítají a hradí je nájemce.
Modelové počty
Modelový příklad: byt 60 m², nájemné 15 000 KčVýpověď a výpovědní doba
Výpověď musí mít písemnou formu a musí druhé straně dojít. Výpovědní doba běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení. Zákon výslovně připouští, že ujednání o doručování přes datovou schránku není nepřiměřené.
Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět i bez udání důvodu, s tříměsíční výpovědní dobou. Pronajímatel to tak jednoduché nemá. Může vypovědět jen z důvodů, které zákon vyjmenovává, a to rovněž v tříměsíční lhůtě: hrubé porušení povinností nájemcem, odsouzení za úmyslný trestný čin vůči pronajímateli nebo sousedům, vyklizení bytu ve veřejném zájmu, jiný obdobně závažný důvod, a u nájmu na dobu neurčitou také potřeba bytu pro sebe nebo pro blízkého příbuzného. Důvod musí uvést ve výpovědi a musí nájemce poučit o právu podat námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem. Bez poučení je výpověď neplatná.
Pokud pronajímatel vypoví nájem s tím, že byt potřebuje pro sebe nebo příbuzného, a do měsíce od vyklizení ho k tomu nevyužije, musí byt nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu.
Kdy nájem končí okamžitě
Bez výpovědní doby může pronajímatel vypovědět jen tehdy, když nájemce poruší povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon jako příklad uvádí nezaplacení nájemného a záloh na služby za dobu alespoň tří měsíců, závažné poškozování bytu nebo domu či užívání bytu k jinému účelu, než bylo ujednáno. I tehdy musí pronajímatel nájemce nejdřív vyzvat, aby v přiměřené době závadu odstranil. Nájemce pak musí byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce.
Nájem na dobu určitou
Většina nových smluv se dnes uzavírá na rok nebo dva. Nájem pak skončí uplynutím doby, ale pozor na jedno pravidlo: pokud nájemce v bytě zůstane alespoň tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel ho během této doby písemně nevyzve, aby byt opustil, má se za to, že nájem byl obnoven na stejnou dobu, nejvýše na dva roky. Nájemce může nájem na dobu určitou vypovědět, pokud se okolnosti změní natolik, že po něm nelze rozumně chtít, aby v nájmu pokračoval, například kvůli zdraví nebo práci v jiném městě.
Co si ve smlouvě zkontrolovat
- Výše jistoty a smluvní pokuty dohromady do trojnásobku nájemného.
- Inflační doložka – je ve smlouvě a podle kterého ukazatele?
- Rozdělení nájemného a záloh na jednotlivé služby.
- Doba nájmu a kdy je potřeba písemně řešit prodloužení či skončení.
- Způsob doručování – adresa, e-mail, datová schránka.
- Předávací protokol se stavy měřidel a fotografiemi.
Pro pronajímatele, kteří byt vlastní, souvisí s nájmem ještě daň z nemovitých věcí a případně daň z příjmu z nájemného. První vysvětluje článek proč je daň z bytu v každé obci jiná. Pro vlastníky, kteří byt splácejí, je užitečné vědět, co dělat, když končí fixace hypotéky.
Oficiální zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – nájem bytu: § 2239, § 2248, § 2249, § 2254, § 2257, § 2285 až § 2291 (znění platné v roce 2026).
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy – limity 1 500 Kč a 150 Kč/m² platné od 1. ledna 2026.
- Ministerstvo pro místní rozvoj – resort odpovědný za bytovou politiku a nájemní bydlení.
Stern & Faye je soukromý sponzorovaný informační web, který provozuje společnost Delta Management OÜ. Není napojen na Českou správu sociálního zabezpečení, Finanční správu, Úřad práce, ministerstva ani jiné úřady. Článek obsahuje obecné informace, nikoli finanční, daňové ani právní poradenství. Každá částka v něm je buď zveřejněný údaj s uvedeným obdobím, nebo ilustrační příklad; žádná není příslibem ani odhadem toho, co konkrétní čtenář dostane nebo zaplatí. Údaje jsme ověřili v uvedených zdrojích ke dni a mohou se měnit. Tento web nevyřizuje žádné žádosti a nebere žádné poplatky. Rodné číslo, číslo účtu ani přihlašovací údaje do banky či na úřad nikdy nezadávejte na webu, na který jste se dostali přes článek nebo zprávu; své věci řešte přes Portál občana, přímo u úřadu nebo na jeho oficiální lince.
Každý pátek v e-mailu Páteční dopis: jedno pravidlo vysvětlené do hloubky, jedno datum k zapsání a jedna věc, kterou se vyplatí zkontrolovat. Zdarma.
