Proč je daň z bytu v každé obci jiná, i když je byt stejně velký
Dva stejné byty o sedmdesáti metrech mohou mít daň z nemovitých věcí, která se liší i několikanásobně. Nejde o chybu finančního úřadu. Daň z bytu se skládá z celostátní sazby a ze dvou koeficientů, které závisejí na obci: jeden podle počtu obyvatel, druhý podle rozhodnutí zastupitelstva. Od roku 2024, kdy konsolidační balíček zvýšil sazby zhruba o 80 %, se navíc vyplatí rozumět tomu, které části se mohou měnit a které ne.
Pravidla stanoví zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění platném v roce 2026.
Z čeho se daň skládá
U bytu se daň počítá zjednodušeně takto: upravená podlahová plocha × sazba × koeficient podle velikosti obce × místní koeficient × inflační koeficient. K tomu se připočítává daň z podílu na pozemku pod domem, která bývá u bytu malá. U rodinného domu se místo podlahové plochy vychází ze zastavěné plochy a sazba se zvyšuje za každé další nadzemní podlaží.
Sazba za metr čtvereční
Po zvýšení z roku 2024 činí základní sazba pro byt (zákon mluví o ostatní zdanitelné jednotce) 3,50 Kč za m² upravené podlahové plochy. Upravená plocha je podlahová plocha bytu vynásobená koeficientem 1,22, případně 1,20; tím se zohledňuje podíl na společných částech domu. Pro budovu obytného domu, tedy i rodinný dům, je sazba rovněž 3,50 Kč za m² zastavěné plochy a za každé další nadzemní podlaží se zvyšuje o 1,40 Kč. Budovy pro rodinnou rekreaci, například chaty, mají sazbu 11 Kč za m².
Konsolidační balíček zároveň zvýšil minimální celkovou daň za spoluvlastnický podíl na nemovité věci na 90 Kč.
Koeficient podle velikosti obce
Sazba se dále násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce:
| Obec | Koeficient |
|---|---|
| do 1 000 obyvatel | 1,0 |
| 1 000 až 6 000 obyvatel | 1,4 |
| 6 000 až 10 000 obyvatel | 1,6 |
| 10 000 až 25 000 obyvatel | 2,0 |
| 25 000 až 50 000 obyvatel | 2,5 |
| nad 50 000 obyvatel, statutární města, čtyři lázeňská města | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
Obec může obecně závaznou vyhláškou tento koeficient pro jednotlivé katastrální území nebo městskou část zvýšit o jednu kategorii, v Praze až na 5,0. Snížit ho obecně závaznou vyhláškou od roku 2025 nemůže; k úpravě daně směrem dolů slouží místní koeficient. Koeficient 1,5, který obce dříve uplatňovaly pro vybrané stavby, byl od roku 2025 zrušen.
Místní koeficient
Druhý koeficient je čistě v rukou obce. Místní koeficient může činit 0,5 až 5,0 s přesností na jedno desetinné místo a obec ho stanoví obecně závaznou vyhláškou pro celé území, jednotlivé části nebo skupiny nemovitostí. Pro vybrané konkrétní nemovitosti ho může stanovit i opatřením obecné povahy. Pokud obec nic nestanoví, platí 1,0.
Vyhláška přijatá po 1. říjnu se pro následující rok nepoužije. Změna místního koeficientu tak nikdy nepřichází ze dne na den; o tom, jakou daň zaplatíte v roce 2027, rozhodlo zastupitelstvo nejpozději letos na podzim. Aktuální koeficienty pro svou obec lze vyhledat v aplikaci Finanční správy pro vyhledávání koeficientů.
Inflační koeficient
Od roku 2024 se výsledná daň násobí ještě inflačním koeficientem. Vychází z indexu spotřebitelských cen za květen předchozího roku, přičemž úrovni cen v květnu 2023 odpovídá hodnota 100. Koeficient se zaokrouhluje na jedno desetinné místo dolů, meziročně může vzrůst nejvýše o pětinu a nikdy neklesá. Ministerstvo financí jeho zvýšení vyhlašuje ve Sbírce zákonů do 30. června.
Protože se zaokrouhluje dolů, projeví se teprve tehdy, když ceny vzrostou proti květnu 2023 alespoň o deset procent. Pro roky 2024 až 2026 proto zůstával na hodnotě 1,0. Zvýšení koeficientu přiznání nevyžaduje; finanční úřad daň přepočítá sám.
O tom, jakou daň zaplatíte příští rok, rozhodlo zastupitelstvo nejpozději letos na podzim.
Stejný byt, tři obce
Modelový příklad: byt 70 m², upravená plocha 85,4 m²Stejný byt tak může stát na dani necelé tři stovky ročně i přes patnáct set korun. Rozdíl nevzniká z kvality bytu, ale z velikosti obce a z rozhodnutí místního zastupitelstva.
Kdy se podává přiznání
Daň se stanovuje podle stavu k 1. lednu. Přiznání se podává do 31. ledna, ale jen tehdy, když se u nemovitosti něco změnilo: koupě, prodej, darování, dědictví, přístavba nebo změna způsobu využití. Kdo přiznání podal dříve a nic se nezměnilo, nepodává nic a finanční úřad vyměří daň ve stejné výši.
Nepodává se ani při změně sazby, místního koeficientu, koeficientu podle velikosti obce nebo inflačního koeficientu. Takové změny promítne finanční úřad sám. Povinnost se týká i dědiců. Protože se dědictví potvrzuje zpětně ke dni úmrtí a řízení může trvat měsíce, vyplatí se termín ověřit na finančním úřadu podle data, kdy dědické řízení skončilo. O samotném dědickém řízení píšeme v článku dědická daň v Česku není, a přesto se za dědictví něco platí.
Kdy a jak se platí
- daň do 5 000 Kč je splatná najednou do 31. května,
- vyšší daň se platí ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu, ale lze ji zaplatit i celou v květnu,
- zemědělští podnikatelé platí do 31. srpna a do 30. listopadu.
Kdo nemá datovou schránku, nepřihlásil se k zasílání platebních údajů e-mailem a neplatí přes SIPO, dostává poštovní poukázku. V roce 2026 je Finanční správa rozesílala tak, aby dorazily nejpozději do 25. května. Na horní části poukázky je celková daň, termíny splatnosti, stav daňového účtu a QR kód pro platbu z mobilní aplikace. Platba poukázkou na poště je zpoplatněna podle ceníku pošty; e-mail nebo SIPO tento poplatek nemají.
Pro koho to platí a co zkontrolovat
- Vlastníci bytů a domů, včetně spoluvlastníků a těch, kdo nemovitost během roku zdědili nebo koupili.
- Místní koeficient obce – změnil se pro příští rok? Informace bývá ve vyhláškách obce a ve vyhledávači koeficientů Finanční správy.
- Způsob placení – e-mail nebo SIPO ušetří poplatek a hlídají termín.
- Změny k 1. lednu – přístavba, nový způsob využití nebo převod vlastnictví znamenají přiznání do 31. ledna.
Daň z nemovitých věcí je jedním z pravidelných nákladů vlastního bydlení, vedle záloh na služby a případné hypotéky. Jak číst roční vyúčtování služeb a co dělat, když končí fixace hypotéky, vysvětlují další články rubriky Bydlení.
Oficiální zdroje
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí – sazby (§ 11), koeficienty (§ 11, § 12), inflační koeficient (§ 11f), přiznání (§ 13a), splatnost (§ 15).
- Finanční správa – Novela zákona o dani z nemovitých věcí (konsolidační balíček) – změny pro roky 2024 a 2025.
- Finanční správa – Informace k zasílání poštovních poukázek na rok 2026 (PDF) – splátky, doručení do 25. května, údaje na poukázce.
Stern & Faye je soukromý sponzorovaný informační web, který provozuje společnost Delta Management OÜ. Není napojen na Českou správu sociálního zabezpečení, Finanční správu, Úřad práce, ministerstva ani jiné úřady. Článek obsahuje obecné informace, nikoli finanční, daňové ani právní poradenství. Každá částka v něm je buď zveřejněný údaj s uvedeným obdobím, nebo ilustrační příklad; žádná není příslibem ani odhadem toho, co konkrétní čtenář dostane nebo zaplatí. Údaje jsme ověřili v uvedených zdrojích ke dni a mohou se měnit. Tento web nevyřizuje žádné žádosti a nebere žádné poplatky. Rodné číslo, číslo účtu ani přihlašovací údaje do banky či na úřad nikdy nezadávejte na webu, na který jste se dostali přes článek nebo zprávu; své věci řešte přes Portál občana, přímo u úřadu nebo na jeho oficiální lince.
Každý pátek v e-mailu Páteční dopis: jedno pravidlo vysvětlené do hloubky, jedno datum k zapsání a jedna věc, kterou se vyplatí zkontrolovat. Zdarma.
