Tři měsíce před koncem fixace se otevírá okno, které se vyplatí znát

Hypotéka se splácí dvacet nebo třicet let, ale úroková sazba je pevně daná jen na několik let, na takzvanou fixaci. Když fixace končí, banka pošle novou nabídku. Pro dlužníka je to nejvýhodnější okamžik celé hypotéky: zákon mu právě v tu chvíli dovoluje bez sankce úvěr splatit, část doplatit nebo odejít k jiné bance. Okno ale není otevřené donekonečna.

Pravidla stanoví zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění platném v roce 2026. Týkají se hypoték a dalších úvěrů na bydlení poskytnutých spotřebitelům.

Nabídka nejpozději tři měsíce předem

U úvěru na bydlení, kde po jednom období pevné sazby následuje další, musí banka oznámit novou výši úrokové sazby a novou výši splátky nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Oznámení bývá v internetovém bankovnictví nebo v dopise a často obsahuje několik variant délky nové fixace.

Pokud dlužník nic neudělá, hypotéka zpravidla automaticky pokračuje s novou sazbou a délkou fixace podle nabídky. To je pohodlné, ale ne vždy výhodné; nabídka pro stávající klienty nemusí být stejná jako ta, kterou banka dává novým.

Okno pro splacení bez poplatku

Klíčové pravidlo: věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení, pokud je úvěr na bydlení splacen do tří měsíců poté, co banka sdělila novou výši úrokové sazby. V tomto období lze hypotéku zcela nebo zčásti splatit, aniž by se platilo cokoli navíc. Prakticky to znamená, že od doručení nabídky běží zhruba tříměsíční lhůta, do které se vyplatí rozhodnout.

Čtvrtina úvěru jednou ročně

Zákon nabízí i druhou cestu, nezávislou na fixaci. Bez poplatku lze splatit až 25 % celkové výše úvěru během jednoho měsíce před každým výročím uzavření smlouvy. Počítá se z původní výše úvěru, nikoli ze zůstatku. U hypotéky na 3 000 000 Kč to je až 750 000 Kč ročně.

Bez poplatku je také splacení po uplynutí 24 měsíců od uzavření smlouvy, pokud se nemovitost prodává, při vypořádání společného jmění manželů nebo v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci či invalidity dlužníka.

Splacení v jiném termínu

Mimo tyto situace smí banka požadovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů. Skládá se z administrativních nákladů, nejvýše 1 000 Kč, a z úrokového rozdílu, který vyjadřuje, o kolik banka přijde, protože peníze dostane zpět dřív. Celá náhrada je navíc omezena: nesmí přesáhnout 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, a nikdy víc než 1 % splacené částky.

Při splacení 1 000 000 Kč dva a půl roku před koncem fixace tedy náhrada nemůže přesáhnout 7 500 Kč (tři započaté roky po 0,25 %), a může být i nižší, pokud je úrokový rozdíl malý.

Tři cesty na konci fixace

• Přijmout nabídku banky, případně si vybrat jinou délku fixace z nabízených variant. Nic se neplatí a nic se nepodepisuje znovu, pokud banka nežádá.
• Vyjednat lepší podmínky u stávající banky, typicky s protinabídkou jiné banky v ruce.
• Refinancovat, tedy přejít k jiné bance. Nová banka poskytne úvěr, kterým se starý splatí, a do katastru se zapíše nové zástavní právo.

Ke každé z cest lze přidat mimořádnou splátku z úspor. Při rozhodování pomáhá znát i ostatní pravidelné náklady bydlení, například daň z nemovitých věcí nebo roční vyúčtování služeb.

Modelové srovnání splátek

Modelový příklad: zůstatek 2 400 000 Kč, zbývá 20 let

Splátka při sazbě 4,5 % ročně15 184 Kč

Splátka při sazbě 4,0 % ročně14 544 Kč

Rozdíl za měsíc640 Kč

Rozdíl za pětiletou fixacizhruba 38 400 Kč

Ilustrační sazby, nejde o nabídku ani o průměr trhu. Výpočet anuitní splátky bez pojištění a poplatků. Skutečné sazby závisí na bance, výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti a příjmech domácnosti.

Půl procentního bodu tak v tomto modelu znamená několik desítek tisíc korun za jednu fixaci. Proti tomu je třeba postavit náklady na změnu a čas, který vyřízení zabere.

Co stojí přechod k jiné bance

Za každý návrh na vklad do katastru nemovitostí se platí správní poplatek 2 000 Kč. Při refinancování se obvykle zapisuje nové zástavní právo a vymazává staré, takže je třeba počítat se dvěma návrhy. Nová banka bude nejspíš chtít aktuální odhad hodnoty nemovitosti; jeho cenu a podmínky stanoví banka. Hodnota nemovitosti a výše úvěru rozhodují i o sazbě, kterou nová banka nabídne.

Samotné splacení starého úvěru v okně po oznámení nové sazby je bez poplatku. Pozor jen na načasování: nová banka potřebuje čas na schválení a čerpání, a pokud by se lhůta zmeškala, mohla by stará banka náhradu nákladů požadovat.

Postup krok za krokem

• Zjistit datum konce fixace ze smlouvy nebo z internetového bankovnictví a poznamenat si den, kdy přijde nabídka.
• Půl roku předem si nechat udělat orientační nabídky jiných bank a porovnat roční procentní sazbu nákladů, ne jen úrokovou sazbu.
• Po doručení nabídky si zapsat datum; od něj běží tři měsíce pro splacení bez poplatku.
• Zvážit mimořádnou splátku z úspor a ověřit, zda by se snížila splátka, nebo zkrátila doba splácení.
• Při refinancování počítat se dvěma poplatky po 2 000 Kč za katastr a s odhadem nemovitosti.
• Při sporu s bankou se lze bezplatně obrátit na finančního arbitra.

Konec fixace není hrozba, ale pravidelně se opakující příležitost. Kdo zná datum, tříměsíční lhůtu a pravidlo 25 % ročně, má v ruce většinu toho, co zákon dlužníkovi nabízí. Nájemníkům a pronajímatelům se místo toho hodí článek o jistotě a výpovědi z nájmu.